新政抑制房价暴涨楼市经济未来走向何处-【资讯】

发布时间：2021-07-15 14:03:42 阅读：次来源：ABS厂家

凤凰财经

美联储加息预期上升，美元指数反弹。工业利润重回正增长，一季度经济暂稳，中期L型。房市降杠杆，营改增全面推进。

摘要：

国际经济：美联储官员鹰派声明，加息预期上升，美元指数反弹。受家庭开支提振，美国2015年四季度实际GDP年化季率终值+1.4%，高于预期+1%，前值+1%。多位美联储官员发表鹰派言论，加息预期上升，4月加息概率上升至10%，6月上升至46%，美元指数反弹至96.26，美国10年国债利率上行至1.90%。在欧央行刺激政策助力下，欧元区3月综合PMI初值53.7，预期53，前值53，创3个月新高。

国内经济：房市降杠杆，工业利润重回正增长，维持经济L型判断。1-2月工业利润同比增长4.8%，重回正增长，主要由于信贷、货币、财政、房地产政策微刺激，大宗价格反弹。但库存增速继续下滑，收入增速仍低，需求仍不足，去库存压力仍大。近日一线城市调控措施密集出台，主要措施包括提高二套房首付，限购政策趋严等。预计新政将降低一线城市房价涨速，对房地产销量投资有一定负面影响。房市降杠杆、稳预期，避免了房价暴涨暴跌风险。但三四线房地产去库存仍是2016年重要任务。

货币：央行投放流动性，利率回落，汇率稳中有降，托宾税正研究。本周央行公开市场净投放资金1200亿， R007回落至2.45%。2月信贷收缩、房地产调控，强刺激被证伪，滞涨预期减弱，10年期国债收益率平稳在2.83%。受美联储多位官员鹰派发言、4月加息预期上升影响，人民币即期汇率下跌至6.5150，离岸人民币跌至6.5249，12个月NDF回落至6.7070。外管局正研究托宾税来增加投机的交易成本。

政策：5月1日营改增全面推进。深改组会议通过《关于深化投融资体制改革的意见》，政治局会议审议通过《关于经济建设和国防建设融合发展的意见》。李克强总理在博鳌亚洲论坛表示金融领域将推动全方位监管改革，正在探索用市场化手段债转股。今年择机推出深港通。促进房地产市场平稳健康发展，避免房地产市场出现大幅波动。3月24日，财政部、国家税务总局发布《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》，自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税试点，预计减税规模将超5000亿元。多地下调五险一金比例，减轻企业负担，上海下调企业部分缴费比例2.5%。负债1920亿元的渤海钢铁近期进入债务重组。证监会表示场外配资新型手法有所抬头，将对相关主题立案调查。

正文：

1.国际经济：美联储官员鹰派声明，加息预期上升，美元指数反弹

美联储官员鹰派声明，加息预期上升，美元指数反弹。受家庭开支提振，美国2015年四季度实际GDP年化季率终值+1.4%，高于预期+1%，前值+1%。多位美联储官员发表鹰派言论，加息预期上升，4月加息概率上升至10%，6月上升至46%，美元指数反弹至96.26，美国10年国债利率上行至1.90%。在欧央行刺激政策助力下，欧元区3月综合PMI初值53.7，预期53，前值53，创3个月新高。

1.1.美国经济好于预期，加息预期上升，美元指数反弹

美国经济好于预期，4月加息预期上升，美元指数反弹。受家庭开支提振，美国2015年四季度实际GDP年化季率终值+1.4%，高于预期+1%，前值+1%。美国2月新屋销售年化51.2万户，略高于预期51万户，环比上涨2%，低于预期3.2%。2月耐用品订单环比-2.8%，好于预期-3%。但美国2月成屋销售总数年化508万户，大幅不及预期531万户，1月为547万户，环比-7.1%，创2010年7月来最大环比跌幅，预期-3%，1月环比增长0.4%。本周多位美联储官员发表鹰派言论，认为美国失业率和通胀好于预期，应加快加息步伐。受此影响，美元指数五连涨，回升至96.26，美国10年国债利率上行至1.90%。联邦利率期货隐含的4月加息概率由上周7.7%上升至10%，6月加息概率由上周37.8%上升至46%。

1.2.欧央行刺激政策奏效，欧元区综合PMI创3月新高

在服务业带动下，欧元区3月综合PMI创三个月新高，显示欧央行近期的刺激政策开始奏效。3月欧元区综合制造业PMI初值53.7，高于预期53，前值53，创3个月新高。3月制造业PMI初值51.4，预期51.4，前值51.2；服务业PMI初值54，预期53.3，前值53.3，为3个月高位。制造业表现再度落后于服务业，但相较2月，制造业产出和新订单增速都有小幅提高。

2.国内经济：房市降杠杆，工业利润重回正增长，维持经济L型判断

房市降杠杆，工业利润重回正增长，维持经济L型判断。1-2月工业利润同比增长4.8%，重回正增长，主要由于信贷、货币、财政、房地产政策微刺激，大宗价格反弹。但库存增速继续下滑，收入增速仍低，需求仍不足，去库存压力仍大。近日一线城市调控措施密集出台，主要措施包括提高二套房首付，限购政策趋严等。预计新政将降低一线城市房价涨速，对房地产销量投资有一定负面影响。房市降杠杆、稳预期，避免了房价暴涨暴跌风险。但三四线房地产去库存仍是2016年重要任务。

2.1.工业利润重回正增长，一季度经济暂稳，维持经济L型判断

事件：1-2月工业企业利润同比增长4.8%；1-2月主营活动收入较去年同期增长1%。

核心观点：工业利润重回正增长，一季度经济暂稳，维持经济L型判断。1-2月工业企业利润同比重回正增长，原因是1月天量信贷2.5万亿，房地产政策放松，刺激一二线城市房价大涨，房地产投资反弹至3%，1-2月财政支出回升至12%，2月降准货币宽松，微刺激发力，大宗反弹，预计一季度经济暂稳。但库存增速继续下降，收入增速仍低，需求不足，去库存压力仍大，维持经济L型判断，有待供给侧改革落地。预计3月PPI环比跌幅继续收窄，大宗波动筑底，欧美PMI回升，出口同比降幅减小，企业债融资成本下降，3月工业企业盈利有望继续低位改善。

工业品价格跌幅同比收窄，企业利润回暖，私营外资好于国企。1-2月工业利润同比上升4.8%，升幅比2015年12月大幅提高9.5个百分点，较2015年全年提高7.1个百分点。1-2月，私企和外企盈利状态明显好于国企，国企利润同比下滑14.5%。1-2月工业企业主营业务收入增速1%，较2015年全年上升0.2%。1-2月房地产投资增速3%，2月PPI-4.9%，均止跌回升，反映工业利润逐步筑底。

利润率下降，企业库存仍高。1-2月份主营业务收入利润率为5.12%，较2015年全年下降0.64个百分点，盈利能力恶化，反映大宗反弹，导致原材料购进价格上升速度快于出厂价上升速度。2月末产成品存货累计同比增速为0.7%，较2015年12末下降2.6个百分点，2月末应收账款累计同比增速为8.2%，较12月末上升0.3个百分点，企业仍在被动去库存。1-2月产成品存货周转天数为16.5天，较2015年上升2.3天。

上游周期低迷，中游制造减缓，下游消费回暖。由于2015年1-2月石油和煤炭基数较高，石油（-234.1%）降幅较2015年扩大159.6个百分点，煤炭（-111.1%）降幅扩大46.1个百分点，而有色（-11.4%）受益大宗反弹，降幅收窄7.9个百分点；受益于成本下降，金属制品业（4.4%）利润增速下降但仍为正，橡胶和塑料制品业（11.0%）增长明显，缘于油价低迷导致成本下降，电力热力（0.4%）较2015年下降13.4个百分点，计算机通信电子（8.3%）利润增速较2015年上升2.4；下游消费回暖，食品（14.8%）较2015年上升5.7个百分点，由于价格上涨，汽车(4.8%)升幅较2015年扩大3.3%，因小排量减税政策刺激，酒饮料茶（11.8%）较2015年上升4.3个百分点，因市场需求回暖。

2.2.房市降杠杆，避免危机重演

事件：近日楼市调控措施密集出台。3月25日上午，上海发布“史上最严”楼市新政，提高二套房首付至5-7成，延长社保缴费年限至5年等，3月25日深夜，深圳发布楼市新政，二套房首付提高至4成，社保缴费年限延长至3年等。同日，央行和银监会系统也在上海和南京分别下发了特急文件，收紧房市调控，武汉宣布将首套房公积金贷款最高额度由60万下调为50万。

1）核心观点：我们在2014～2015年曾预测“一线房价翻一倍，三四线涨不动，房地产投资零增长”，2015年下半年股市转熊以后，一线核心二线房价大涨。近日楼市调控措施密集出台，主要措施包括提高二套房首付，限购政策趋严等，本轮新政出台背景是一线房价过快上涨，并有蔓延至二线势头，但上涨过程出现了2015年股市和1991年日本的部分特征，风险较大需防微杜渐。新政降低了一线房市增量需求，对房地产销售投资有一定负面影响，但三四线房地产去库存仍是2016年重要任务。本轮房价上涨具有明显的“政策市”特征，预计新政将明显降低一线城市房价涨速。房市降杠杆、稳预期，避免了房价暴涨后的暴跌风险，十次危机九次地产，未来房市政策需继续适应“总量放缓、结构分化”新发展阶段特征。

2）本轮房地产新政较严厉，主要内容：（1）提高二套房首付比例。上海普通住房提高1成至5成，非普通住房提高3成至7成；深圳提高1成至4成。（2）限购政策趋严，非户籍购房延长社保缴费年限。非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社会保险的年限，上海由2年提高至5年，深圳由1年提高至3年。（3）加大土地供应，打击首付贷和加大保障房建设等。

3）新政背景是本轮一线房价过快上涨，并有蔓延至二线势头，但上涨过程出现了2015年股市和1991年日本的部分特征，风险较大需防微杜渐。

和2015 年股市比：（1）“水牛”，货币超发未流入实体经济；（2）“政策牛”，“刺激牛”，2014 年以来不断出台刺激房地产政策；（3）“杠杆牛”，鼓励居民加杠杆，测算表明，居民加杠杆大多是“场内”的，全国房贷“场外配资”金额在500-800 亿元左右，撬动的房地产成交额按照保守的5 倍计算，杠杆成交金额超2500亿元。（4）“疯牛”，脱离基本面加速上涨。

与日本1991年前后房地产大泡沫比：（1）涨速快，1987-1990年间，日本六大城市房价年均增速24.6%，远超1986年前均值；（2）脱离基本面,广场协议后日本出口大降，实体困难，经济增速低于1986年前的均值；（3）货币超发，从1986年开始，日本M2增速明显加快，利率大降；（4）区域分化明显，1986-1991年间日本六大城市房价大涨，中小城市房价涨幅很小；（5）政策刺激。1991年前，货币宽松催生了泡沫，随后货币收紧又刺破了泡沫。中国2015年以来房价上涨也呈现上述特征。

4）新政有助于房价降温，对地产销量和投资反弹有一定负面影响。改善型和非户籍购房需求是一线城市地产销售的重要支撑，本轮新政提高首付、限购趋严等都降低了增量需求，对房地产销售有一定负面影响。首先，本轮新政的明显特征是“因城施策”。一线城市加大调控同时，三四线仍然在大力支持，房地产去库存仍是2016 年首要任务之一。其次，一线城市调控趋严，避免了房价暴涨后的暴跌风险。再次，一线城市限购趋严，可能部分购房需求向大都市圈周边卫星城挤出。最后，一线和核心二线城市房地产投资占全国比重不到20%。

5）预计新政将降低一线城市房价涨速。本轮房价上涨具有明显的“政策市”特征，每项重要政策后一线城市房价都出现了拐点性变化。“1121”降息后，止跌回升，“330 新政”后，加速上涨但随后回落，“930 新政”后再次加速上涨。2016 年2月2日首付比例下调和2月19日契税和营业税调整后，房价在春节后跳涨。一线城市房价对政策敏感的背后体现了资金行为和预期的快速变化，预计政策收紧会明显降低一线城市房价涨速，但由于短期“补库存”较难，房价短期明显下跌概率较低。

6）房市降杠杆、稳预期，避免危机重演。房地产是周期之母，十次危机九次地产：地产泡沫过高将降低一国实体经济竞争力，地产泡沫崩溃将引发经济金融危机。中国房地产体量大（超200万亿，远超股市和债市），投资占比高（房地产链上相关投资占固投约50%），杠杆高（房地产贷款21万亿）。从已出台政策看，降低首付比例、打击首付贷、限购政策趋严等，都有利于房市降杠杆，稳预期，降低了中国经济尾部风险，此前一线城市房价暴涨增加了中国经济长期悲观前景预期。

7）中国房市向何处去：本次重拳出击降低了悲剧重演概率，房地产政策应继续适应“总量放缓、结构分化”新发展阶段特征。当前中国房市泡沫跟1991年日本房市大泡沫和2015年中国股市大泡沫有很多相似之处，同时也具备1974年日本房市的很多特征和消化空间，如经济有望中速增长、城镇化还有一定空间等基本面有利因素，如果调控得当，尚有转机，本轮新政有利于抑制房价过快上涨势头，有利于房市降杠杆、稳预期，降低了重现日本“最后的狂欢”和股市泡沫破灭概率。住宅投资已告别高增长时代，房地产政策应继续适应“总量放缓、结构分化”新发展阶段特征，避免货币超发引发资产价格脱离人口、城镇化、经济增速等基本面的泡沫风险。泡沫吹大了最终是要破的，谁也脱离不了地心引力。

2.3.房地产销量持续增长，但土地购置依然低迷

房市持续回暖，但房企拿地仍旧谨慎。3月20日当周，30大中城市房地产周度销售面积为686.89万平方米，同比上升81.8%。100大中城市住宅用地周成交占地面积为122.73万平方米，同比下降47.8%。房市销售持续增长的同时，土地购置却依然低迷。

3月高频数据显示工业仍弱。（1）3月19日-3月25日，发电耗煤同比增速-7.7%，，延续下降趋势，总体仍弱；（2）3月上旬日均粗钢产量同比增速-5.5%；工业表现仍弱。

电影票房和观影人数增速大幅上升。3月14日-3月20日当周，电影票房收入8.15亿元，同比增长37.8%，观影人数为2513万人，同比增长42.5%，放影场次为128.22万场，同比增长29.9%，三大指标同比增速保持持续增长。反映文化娱乐产业景气度持续高涨。

3.物价：食品价格普遍上涨，CPI仍将攀升

虽然天气转暖，但食品价格未明显回落，而且2015年3月食品价格环比下降1.6%，因此，预计3月CPI将继续上升至2.6%；3月PPI为-4.6%，降幅收窄。

3.1.食品价格普遍上涨

食品价格普遍上涨。3月第3周(3月12日至3月18日)商务部食品价格环比上涨1.2%，统计局食品价格3月中旬环比上涨0.2%，农业部食品价格3月第4周(3月20日至3月26日)环比上涨0.9%。

3.2.猪价本周继续上涨

猪价本周继续上涨。全国平均生猪价格18.91元/公斤，较上周的18.63元/公斤上涨0.28元/公斤。本周仔猪均价40.68元/公斤，较上周的38.97元/公斤上涨1.71元/公斤。本周猪肉均价28.82元/公斤，较上周的28.60元/公斤上涨0.22元/公斤。

3.3.工业品价格小幅回落

工业品价格小幅回落，预计3月PPI降幅收窄。3月第4周(3月21日至3月25日)，南华工业品价格指数（由主要工业品期货价格构成）小幅回落。上游的原油、铜价和动力煤价格回落；中游的化工品价格也回落，但螺纹钢价格继续反弹，水泥价格基本持平；考虑到本月工业品价格反弹，预计3月PPI同比降幅收窄至-4.6%。

4.货币：央行投放流动性，利率回落，汇率稳中有降，托宾税正研究

央行投放流动性，利率回落，汇率稳中有降，托宾税正研究。本周央行公开市场净投放资金1200亿， R007回落至2.45%。2月信贷收缩、房地产调控，强刺激被证伪，滞涨预期减弱，10年期国债收益率平稳在2.83%。受美联储多位官员鹰派发言、4月加息预期上升影响，人民币即期汇率下跌至6.5150，离岸人民币跌至6.5249，12个月NDF回落至6.7070。外管局正研究托宾税来增加投机的交易成本。

本周央行公开市场净投放资金为1200亿。本周央行进行了五次逆回购，货币投放3800亿。本周又有五批逆回购到期回笼资金2000亿，还有600亿国库现金定存到期。

货币市场利率小幅上升。本周（3月21日至2月25日），反映银行间市场资金面的银行间回购加权平均利率R001为2.02%，小幅下降，比前一周下降0.06%；R007也小幅下降，由此前一周的2.52%下降至2.45%。1年期央票到期收益率由上周的2.30%上升至2.32%，略有上升。

国债收益率略有上升。经历2015年的快速下降后，2016年3月第4周10年期国债收益率平稳，上行1BP至2.83%。

5.政策：5月1日营改增全面推进

5月1日营改增全面推进。深改组会议通过《关于深化投融资体制改革的意见》，政治局会议审议通过《关于经济建设和国防建设融合发展的意见》。李克强总理在博鳌亚洲论坛表示金融领域将推动全方位监管改革，正在探索用市场化手段债转股。今年择机推出深港通。促进房地产市场平稳健康发展，避免房地产市场出现大幅波动。3月24日，财政部、国家税务总局发布《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》，自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税试点，预计减税规模将超5000亿元。多地下调五险一金比例，减轻企业负担，上海下调企业部分缴费比例2.5%。负债1920亿元的渤海钢铁近期进入债务重组。证监会表示场外配资新型手法有所抬头，将对相关主题立案调查。

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